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“规划的时候的确是定好了容积率，可是定好之后就不能改了吗。我们国家还有一成不变的法律法规政策决策吗？”黄文斌哈哈一笑，“国家政策自己都一会儿一变，一时消防通要这样，一时要那样，一会儿防火层设备层要怎么怎么，我们原来的设计，很容易就不符合规范了嘛。不符合规范要怎么办呢，那只能改设计了，改完设计一不心多了几层，那也没办法，谁叫你国家政策变了。我楼都建好了，难还能拆了？多就罚我补缴地税，补缴还不行，再罚几千万总可以了吧。这支，对我们的收益来，九一而已。这就叫偷容积率。只要和政府关系好，偷几容积率算什么，您是不是。”

黄文斌心中一动，问：“要是程老板不想要，何不把地卖去呢？”

“原来如此。”黄文斌了，“其实开发房地产一都不难，只要大方向正确，其他都是问题。”现在正是房地产，京城市中心的商业地产，成功率起码在九成，就算没经验的开发商胡开发，也有很多人赚了大钱。当然要是碰上那一成的几率，那就只能怪自己命不好，谁也没办法。

“我也想过这一步，奈何实在舍不得。”程远志，“您刚才也了，这块地估值最多也就是四十多亿，我可是了五十亿才到手，要是卖了，最起码也要亏好几亿，这账不过去。自己开发吧，实在没经验，万一要是开发方向错了，那就更加亏得一塌糊涂，只好老着脸来跟黄老板买设计。”

“我们这等外行人，哪里知什么是大方向，什么是问题。”程远志愁眉苦脸的。

“黄老板你帮帮忙，我是很有诚意的。”程远志低声下气的。

“那当然不是了。”黄文斌，“要看容积率，比如人家批了给你容积率是十，也就是一平米的地，能建十平米的房。比如一块地有两万平米，那就是能建二十万平的大楼，你要是把整个地面都铺满，见两万平米一层的大楼，建个十层，那一用都没有。当然是设计得错落有致，建几栋二三十层的大楼，凑满二十万平，中间上绿化带和楼间走，兼顾了光照和观等等。至于怎么设计，就要看你用来什么……不过你要注意了，你容积率是十，设计得再好，也比不上人家容积率十一，就算人家设计一坨屎来也比不上，人家真的把整个地面铺满建十一层的大楼，你容积率十就是比不上。因为人家多了两万平房，十万块钱一平，这就是二十亿。”

“大方向就是容积率，地产价值都是照平方数计算的，在市中心建楼，只要建的楼够大够多，价值就会一路飙升，就算一时卖不去，以后总能找到合适的生意。所谓大就是，多就是好，争取到的容积率越，建来的使用面积越大，赚的钱就越多。其他什么设计绿化光照，都是问题。”黄文斌。

“这个……我可要考虑一下。”黄文斌一听，觉得这事有门，要是得好，能赚一大笔，就是这个程远志能不能相信。

“二十亿啊！”程远志被忽悠得连连，那块地还不止两万平米呢，“这块地的容积率不是规划的时候已经定好了吗？”

“就是我要把整个地面都铺满？”程远志问。

这个需要，恐怕用不上这些设计。”黄文斌，这家伙不是要建五星级宾馆的吗，怎么又跟黄文斌要设计。

“我以前没过地产，就是看着最近房地产升值快赚钱多，脑一就把地拿下来了。”程远志，“本来想着没什么难的，不过就是找设计院设计，找建筑公司建房，建好了卖去，卖不去我租给别人宾馆也能赚个房租钱。可是一上手，才知这事没这么简单，光是各证件就难死人，跑来跑去一展都没有，还把原来的生意给耽误了。”

“听君一席话，胜读十年书啊。”程远志叹，心里更加定了信念，“要不我是外行呢，要是没有黄老板指路，这猫腻我怎么知，那可就吃大亏了。黄老板，不如这块地我们合作，我地你钱力，等建好了卖去，大家照投来分红。”要是没利，那么就是黄文斌吃亏，反正地还在这儿，那时候土地升值，价钱也早超过五十亿了。